为深入贯彻党的十八大、十八届四中全会精神，加快房地产业发展方式转变，分析房地产业市场形势，探索房地产业改革模式，展示房地产业创新成果，分享国内外先进技术，促进会员单位及企业间交流合作，中国房地产研究会、中国房地产业协会于2014年10月29—31日在天津隆重举行第六届中国房地产科学发展论坛。中国建筑标准设计研究院总建筑师刘东卫在第六届中国房地产科学发展论坛进行主题演讲。

　　以下为会议现场实录：

　　刘东卫：刘部长好，中国房地产业协会和天津市各地方的领导好，与会的各位嘉宾，下午好！今天很荣幸代表中国建设科技集团的中国建筑标准设计研究院，向与会嘉宾及各位领导汇报一下中国建筑标准设计研究院在最近这些年根据国家住宅产业现代化和新型工业化的发展战略需求，从国家的标准规范、科研攻关和一系列示范项目进行大量的探索，取得了一些成果，尤其是最近这些年，中国建筑标准设计院从国家新型工业化科技攻关上作出了一些成果，今天我想以《新型工业化建筑体系为核心，全面推动住宅产业化转型和升级》为主题，向各位领导和嘉宾做一个汇报。

　　为什么要说这个题目，因为这些年我们院承担了科技部和建设部住宅产业化和新型工业化方面的一些技术政策方面的顶层设计的工作，我们也觉得最近这些年在全国这些科技攻关，尤其在实践当中碰到了一些问题，今天这个标题还是从技术层面的顶层设计看中国的住宅产业现代化，新型工业化这条道路究竟应该怎么往下走向各位嘉宾做一个交流。

　　今天我汇报的主要内容有四个方面，第一向各位嘉宾汇报一下我国住宅工业化与产业现代化的课题和挑战。

　　第二是新型住宅工业化建筑体系的构建与产业化道路，在这其中我特别强调“新型工业化的建筑体系”，从西方发达国家经验看，在产业现代化发展过程当中这是一个重中之重的顶层设计。

　　第三是从目前全国住宅产业现代化的当前发展形势来看，可以说侧重于建筑主体的一些研究探索和实践。从发达国家的经验来看，内装产业应该是我国住宅产业现代化的一个更加灿烂的明天和未来，所以说第三个方面就是讲关于我国内装产业的未来和填充体内的技术解决方案。

　　第四是近些年中国建筑标准设计研究院示范工程工业化设计与建造的技术转型升级实践方面也取得了一些经验，尤其是最近几年，在中国房地产业协会领导下，刘部长亲自抓了中国百年住宅示范工程，我就示范工程的基本情况从技术的顶层设计实施再做一个简单的交流。

　　大家都知道，从二十世纪世界建筑产业现代化发展历程来看，都是以先进的建筑技术体系的转型和革新进步为基础，采用新型工业化生产建造方式，实现了以住房为主体的建筑从数量阶段到质量阶段的剧变。实际上这里面从发达国家的经验来看，建筑转型最重要的应该是生产和建造过程的转型，在这里面，这种先进建筑体系应该在这是最核心最基础的一个问题。

　　从我国来看，实际上新中国成立以后，我国初期为了解决大量的住宅和建造问题，从前苏联引进工业化。实际上工业化在不同时期承担的历史责任、主题和目标是不同的。当前工业化和国际经验，根据中国现实发展，可持续建设应该是咱们当前的住宅产业现代化和新型住宅工业化的最重要的核心和主题。中国房地产业尤其是经过最近三十年的发展，当前来看，不可避免的面临着环境、资源巨大的课题和挑战。因此，在住宅产业现代化和新型工业化上，一定要围绕可持续发展的战略，也应该是当前的一个必然的选择。

　　从当前来看，从传统住宅的建造方式和当前探索等方面的一些实践来看，实际上大多是从生产和建造工程来看的，根据我们在调研，有些实践并没有处理好现实和未来的关系，很多方面不太符合长久、可持续的科学发展规律。时间关系不多赘述，在座很多都是这个行业的专家和领导，也有很多了解，比方说在很多方面，我们调研了这一轮工业化的一些项目，不太重视使用寿命、老化和维护等方面的问题，是不可持续的。总体上来讲，从社会资源环境的可持续发展出发，实现我国从资源消耗型大量生产和拆除的方式向资产持续型的整体转型应该是最重要的发展方向和战略。

　　过去一些传统生产和建造方式，从住宅和房地产开发过程来看，设计、施工、使用、维护等环节来看，实际上住宅寿命和质量是不尽如人意的。我们近期在全国有很多这方面的实践，因为今天是一个比较内部的探讨，从我国新的形势下的主题来看未来如何发展，新一轮工业化在有些实践当中，调研来看还存在这些方面的问题。主要以设计和建造为重点，对将来的使用和维护，整体的提高品质，解决一些更加长远的住宅质量和效益问题，恐怕还没有达到一个很重要的效果。

　　实际上我们在调研过程当中这些问题还是很多的，举个例子，咱们现在在建筑主体工业化方面PC预制混凝土是咱们大量的企业和工程当中一个热门问题，在预制混凝土的时候，大量的实际管线还是埋在混凝土里面的，在施工方面安装又非常的不好，实际上我们看到现场由于接不上再去剔除。如果今后几年管线要更换，十年二十年以后，恐怕这是不可想象的。我们现在有很多发达国家，比方说咱们的近邻日本，在全世界的产业化技术非常明显，参观PC的项目没有一块是埋进去的管线。所以我觉得总体上还是需要我们从路径上、战略上和顶层设计上来思考这些技术上的一些问题。

　　我国建筑业和房地产业总体上来讲和国外先进行业国家相比确实当前这个阶段是中国工业化程度低、劳动生产和效率也很低的情况，由此造成了工程质量的安全问题还是很多的。比方说最近这两年我们也看到了几起报道，由于我国装修管线填埋不当，甚至造成了住房的倒塌事故。我们觉得这些年在我们院调研过程当中，我国当前可以说由于这一轮发展太快，对于住宅产业现代化和新型工业化的基础性研究，它的总体的战略性顶层设计方面的研究还是比较薄弱的，可能这一段时间还是出现了不少的困惑和问题。

　　因此，要实现我国住宅产业现代化的技术升级和转型，深刻地理解到从生产方式到顶层技术和发展路径是什么，它的核心是什么，我觉得还是要去研究和把握的，一定要实现更加长久可持续的新型住宅工业化道路。

　　这些年我们从科技部、建设部的一些技术政策方面课题来看，我们提出了住宅从产业化的角度建造一种新型产品，就是要建设一个低能耗、高品质、长寿化的住宅，一种新型工业化面向未来的一种新型住宅产品，适应工业化房地产开发和建设的产品。

　　从这种可持续的战略出发，我们前面也提到了第二部分，从发达国家的住宅产业现代化的发展来看一种新型住宅工业化的一个建筑体系的创建，对于我们产业现代化的发展是一种重中之重。这种新型住宅工业化实际上最核心的就是一种生产和建造方式的变化，从根本上来讲，它应该是去提高住宅的品质更加的长久，从国家层面解决这些资源和环境的问题。

　　最重要的就是要用这种方法符合工业化生产，要体现它的合理化、标准化、组织化等等工业化生产的最基本特征，实际上因为现在在做国家科技部“十二五”课题，也在全国进行了一些比较多的调研，比方说最近陪孙院长去欧洲考察了欧洲的工业化钢结构住宅，也在这方面得到了一些验证。比方说咱们现在虽然在建造上是用一些工业化的手段放到了工厂上，但可能从设计、产品这些前端环节到理念上可能还停留在一些传统的模式和认识上，这些方面实际上也是制约我国新型工业化发展的一些比较重要的方面。

　　所以说，我国当前新型工业化和产业现代化发展一定是通过发达国家这些经验和教训在这个基础上立足于当前我国的现实，解决我国房地产开发住宅建设寿命短、耗能大、质量安全不到位等隐患。比方说我国可能存在一些二次装修、重复装修的问题，我觉得一定要这从这方面立足去解决这些制约我国长期以来不可持续的发展建设亟待解决的问题。一定要关注住宅建设的全寿命周期的问题，它不仅仅是一个单纯的建造问题，而是设计、建造、使用、维护甚至以后的拆除。我觉得整体上去提高住宅的全寿命期的综合价值、长久价值，应该是我们最最核心的问题。

　　这种新型住宅工业化建筑体系是什么？可能从顶层设计上经常看到国内有些研究探讨，根据我们这些年的攻关研究，他说的建筑体系实际上是一个结构体系，单纯从结构体系来讲的。其实从发达国家的经验和住宅工业化来讲，它应该是一个完整的工业化产品，它一定既含结构体，也含内装管线设备。所以从国际上经验来看，我们把这种新型住宅工业化体系分成两大块，把住宅结构部分称为支撑体，装修部分称为填充体，这样整个新型工业化体系从设计系统到施工建造系统再到使用维护系统完全不同。

　　我前面也讲过，比方说咱们现在实行工业化实际还是一种传统的作业，把管线大量填埋到完全和主体结构不同寿命中，是一种不可持续的建造方式。这种新型工业化体系在设计的时候把支撑体和填充体完全分成两部分，在施工的时候，不管我是先浇混凝土还是预制混凝土，都是主体的钢筋水泥的作业，管线内装的部分是之后建设。

　　这种可以说是一个可持续的工业化的方式，从设计、建造、使用甚至拆除的全过程的一个建筑体系。这个体系统筹了规划设计、施工建造、使用维护、再生产的全过程，既方便了今后经过简单维修维护得以长期保存的建筑，保证它居住的比较良好的品质。

　　考虑到长期住宅的检修更换，考虑建筑是由不同的材料设备管线的不同的使用年限寿命，使这种支撑体和填充体相分离，保证支撑体有更加优良的耐久性，也保证填充体对用户来讲可以很方便的适应生活和变化。今天在座的还有咱们香港大学的贾教授，明天上午分论坛我们也会进一步和国际方面交流这方面的问题。这种新型体系叫法不同，在日本叫SI体系，在国际上叫OB体系，但是工业化可以说是国际上非常领先和先进的经验，可以把主体结构做得更加的长久。在一些发达国家当中，我们最近和孙院一起去荷兰考察，作出了soldier(音)的体系，把结构做得更加耐久，让大空间更加灵活方便。

　　我们上次去部里汇报的时候，在南方某一个城市，一个PC出现了四种体系。从发达国家经验来看，一定要适用于新型住宅工业化的OPEN的体系，我觉得应该是一种新型工业化住宅建筑体系一个非常核心的内容。

　　下面一个例子可以看到，从西方的发达国家住宅产业现代化发展历程来看，从新型工业化发展历程来看，可以说是三个轨迹。第一是逐渐发展出了一种工业化通用的建筑体系，这是最核心的；第二是主体结构工业化和产业的发展；第三是内装部品产业。这三方面是我国当前住宅产业现代化发展的主战场。

　　我们现在重点在行业实践比较多的是主体结构，另一方面主体结构也过于侧重PC，实际上国外产业化绝不是一条路，而是一种多元化多层次的道路，这也是我们目前近年来的一些调研。

　　关于内装产业，有一个很简单的道理，可能各位领导都明白，主体如果作为PC，前提是PC工厂，材料主要是钢筋混凝土，内装产业大家一说就更明白，管线、设备、厨卫，这个产业如果要做起来，我想对国家的经济、对建筑产业的整体的拉动，对房地产的支援意义特别重大

　　我二十多年前去国外留学，我相信这些年如果要探讨好这个路径，我们国家的内装产业有一个灿烂的明天，只有内装产业真正发展起来，咱们的住宅产业现代化才有实质性的重大进步。

　　内装产业发展从国外来看，一块是主体支撑体，从中国新型工业化来讲叫填充体，通过产业化整体技术解决方案可以把它建设得很好。它是一种用工业化思想，以工业化两干作业，干湿内装为基础，全部应用工厂的产品，把它用系统的分割组装建设，时间关系这一块不多讲。

　　最后，上午张总也讲到，2012年我们标准院有幸在房协领导下实施了中国百年住宅的示范工程，实际上总体的解决方案就是探讨当前住宅现代化的发展道路，这之下技术解决方案，我们中心的一个词就是去实践新型住宅工业化的通用体系，也是用国外先进理念来实现的。我不管主体是现浇还是钢筋混凝土结构，都是完全来分离的。由上海绿地、大连亿达、江苏新城、浙江宝业进行首次探索。

　　目前从右边的图上可以看到，实际上是以一种住宅产业化的技术来实现建筑的长寿命化，品质的优良化和绿色低碳化，这是示范工程的核心。这个项目确实在目前进度有快有慢，实质性还是取得了很多进展。比方说以上海绿地为例，四大系统几十项技术，比方说在建筑主体方面，我国应该讲用可持续发展的战略来解决好新的一轮住宅产业化发展的新工业化。比方说建筑主体就做到了更加耐久，因为咱们现在的住宅结构上的耐久性设计都是按五十年设计的，我想从某种意义上来讲，对房地产的引领诸如此类的一些攻关和技术落地的意义是非常重大的。

　　它的内部采用大空间结构，这个墙只要在户内全部可以是开放的。内部的装修基本上做到了没有水泥和砂浆，包括卫浴。大家可以设想，确实是有很多引领，技术攻关和落地。

　　比方说同样一个户型，我们现在做这个住宅，如果你要做工业化，首先要标准化，我们现在一个楼盘里有上百种型号。(PPT)这是一个九十平米的户型，完全是一个大空间，根据房地产市场，可以出来典型的三种核心。我提这么多，还是从技术路线、新一轮住宅产业现代化、新型工业化究竟对房地产界的思考和解决方案上还是非常重要的。

　　我们实施了大规模工业化产品和技术，包括这里面的一些技术设计，完全和咱们传统是不同的。我们现在也可以看到，说有一些是以工业化方面来建的，用PC做，实际上它的基本设计前提，比方说它的管线处理和各方面还是用传统的简单思维来做的，我个人认为从我们研究角度，有些时候看到这个项目我很纠结。我觉得一定要用最基本的工业化思维和前提来理解我国的住宅产业现代化的发展，新型工业化才能有一个更加灿烂的明天。